住宅ローンを組んでマンションを買ったものの、例えば会社を解雇されるなどで収入が無くなってしまい、返済を怠ってしまった場合などが考えられます。住宅ローンを利用している場合は、その住宅に抵当権が設定されていますので、住宅ローンを一定期間滞納すると期限の利益を失い住宅ローンを取り扱う金融業者から競売を申し立てられるということになります。競売を申し立てられる場合は、自分自身や親戚が落札するか、競売が進行する中で住宅ローンを完済するということがない限り、競売を第三者が落札することになります。落札者が第三者ならば、残念ながらマンションを出ていくしかないということです。
差し押さえ後にどのくらいで明け渡さなければならないのか
どのくらいの期間で出て行かねばならないのかという問題は、通常落札まで数ヶ月の時間がかかります。落札者が代金を納付するまで一定の期間を要するわけですが、代金を納付した時点で所有権が落札者に移るということになります。その間はマンションに住み続けることができるものの、落札者が落札代金を納付した時点で所有権が無くなるのですから明け渡さなければ不法占拠ということになってしまいます。競売に伴う落札の場合には、そのまま住み続けていると裁判所からマンションの引き渡し命令が出て、引き渡しの期限を定めて明け渡しの催告がなされます。それでも催告に従わないで住み続けていると強制退去ということになります。
落札者が不動産業者であれば、代金納付までに明け渡しをすれば引っ越し代程度のお金を出して貰えることが多いですが、あくまでも法律上定められたものでは無いために引っ越し代程度のお金が必ず貰えるわけではありません。強制執行手続きを行う際には、予納金が発生するので意外とお金が掛かってしまい、引っ越し代程度を出した方が落札者にとってはスムーズな引き渡しが出来て実務上楽を出来るから行われている慣習に過ぎません。個人が落札した場合は、なかなか引っ越し代をだしてもらうことは難しいのですが、速やかに退去して欲しいという意向が強ければ引っ越し代を出すかもしれません。
このように競売を申し立てられたら、なかなか自分自身で対応するのは難しいという面があろうかと思います。 基本的にはお金が無ければ出て行かねばならないのですが、引っ越し代に関する事や競売に関する対応は弁護士に相談いただければと思います。
自宅の差し押さえがあってもまずは競売手続きから
自宅が差し押さえられたからといって、その場ですぐに出て行かなければならない状態にはなりません。なぜなら、大半が住宅ローンに伴い金融機関が抵当権を行使しただけであって、所有権移転手続きはまだ先の話になるからです。抵当権に基づく差し押さえを行っただけでは意味がありません。金融機関が欲しいのが不動産そのものではなく、住宅ローン額の残債回収が出来ないからです。現金化する方法として、競売手続きに入ることになりますが、競売手続きを行う際には入札制度が採用されていて、実際に落札者が現れるまでの期間はそのまま住んでいても所有権移転がされていないので問題ないでしょう。不動産の価値と地域によりますが、1回の競売で落札者が必ず現れるとは限らないので、1回で落札者が現れたとしても数ヶ月後の話になります。
競売落札者が落札額を入金完了した時点で所有権が移転する
競売落札者が入札後の開票結果により決まったとしても、競売ではローンを組めないので裁判所に対して一括入金をしなければ落札結果は無効です。数千万円の現金をすぐに用意出来るとは限らず、落札額を裁判所が指定する入金期限までに払えて初めて所有権が移転します。所有権移転登記が済んだ時点で不法占拠者という扱いになるので、強制執行が行われるまでに出なければなりません。新所有権者がどのような手順で立ち退き要求をするのか分かりませんが、競売落札者が現れた時点で既に転居先を見つけておくことになるでしょう。競売入札者として知人や友人に頼める状況ならば、所有権が移転されても賃貸契約を結ぶことで住み続けることは可能ですが、第三者の場合には賃貸契約を結べる可能性は限りなく低いと考えられます。なぜなら、競売物件は市場価格よりも入札条件が厳しい分だけ安く購入出来るので、転売目的で購入する競売専門の業者が多いからです。
所有権移転に伴い裁判所執行官へ民事執行法に基づく強制執行手続きが出来る
賃貸物件の滞納とは異なり、不動産競売に伴う所有権移転では、競売に裁判所が関わっているために民事執行法に基づく民事強制執行手続きを行えば、催告の上で不法占拠者に対して明け渡し命令を出せます。裁判所の執行官は、強制執行の申し立てがあり予納金が新所有者から収められたならば、鍵師と共に催告に訪れた上で3週間後を目安として強制執行予告が出来ます。
このため、競売落札者が現れたという時点で転居先を探してすぐに準備しなければ、住む場所を強制的に失うことになりかねません。実際には競売落札者が法人の場合には、強制執行を行う手間と費用を考えると引っ越し代を渡して早期に立ち退きしてもらった方が良いと考えます。競売落札者が個人の場合には、民事強制執行をかけてくることが多いので、引っ越し代を出してもらえるとは考えない方が無難です。
自宅の差し押さえから強制執行手続き開始までの期間は6ヶ月を目安にしよう
自宅の差し押さえが決まってから実際に強制執行手続き開始までの期間は、早ければ数ヶ月ですが目安として6ヶ月程度と考えられます。なぜなら、住宅ローンの抵当権に基づく差し押さえを行ってから、競売手続きを申し立てするまでに必要書類の準備が必要になるからです。競売手続きが開始されるまでに1ヶ月と競売入札開始と入札期間を考えると実際に入札者が現れて落札されるまでに差し押さえから4ヶ月程度は少なくともかかります。落札額の入金が行われてから、所有権移転登記を行った上で退去勧告を新所有者が行うことになるので、5ヶ月目にようやく新所有者からの連絡が入る形が多いです。強制執行を実際に行うためには、裁判所の執行官に対して民事強制執行の申し立て手続きを行った上で、催告訪問日の打ち合わせが必要となるので、実際に民事強制執行が行われるまでの目安がトータルで6ヶ月と考えられるわけです。
