『スマートデイズ』シェアハウス投資も家賃不払い借金1億!今後のシナリオと自己破産について

不動産会社スマートデイズとスルガ銀行が投資家に多額の融資をしてシェアハウス「かぼちゃの馬車」一棟を新築。さらに家賃保証で契約。しかし家賃不払いが続きスマートデイズが倒産の危機、さらに投資したオーナーも連鎖で自己破産?という事件です。

シェアハウス投資と聞くと新手の投資商品のように思いますが、実はこれ大問題になった一棟フルローン投資詐欺と何ら変わりはありません。売れない土地(アパートを新築できないような土地)に銀行のフルローンで一棟シェアハウスを建てる。そして不動産業者が家賃保証をするレオパレス方式のスキームです。これに投資してしまった破産寸前の大家達が悲鳴を上げている状態ということです。

今回は『スマートデイズのシェアハウス投資も家賃不払い借金1億!オーナーは自己破産を回避できる?』についてまとめたいと思います。

サブリース30年間完全定額家賃保証の罠

不動産業者スマートデイズが展開したシェアハウス事業「かぼちゃの馬車」。創業から6年で都内を中心に845棟1万部屋以上あるともいわれています。その仕組みはサブリースといわれていますが、多額のお金をオーナーは銀行から借り入れてシエアハウスを一棟新築し、その後はスマートデイズが家賃保証するという仕組みです。現在1億円以上の契約を結びシェアハウスを建てたオーナーは700人以上ともいわれています。

ところが「30年間完全定額家賃保証」ということで1-2億を借り入れたオーナーでしたが、昨年10月には賃料を減額。そして今年に入ってから「サブリースが履行できない」つまり家賃を支払うことができないという通知がスマートデイズから届きました。億単位の借入をしている事業において収入が無くなる状況はかなり厳しいのではないかと思いますよね。土地なども相場の3割高だったらしいですボッタクリですね。

菅澤社長は複数のメディアでインタビューに答えていますが、その内情は入居率46%で半分以上が空室、毎月5億の赤字が続いているということです。

菅澤社長「入居者を埋める能力が不足していたのに急拡大をしてしまったことが大きな原因」と他人事のように言っていますよね。

仕組まれた計画倒産?

菅澤社長は昨年の2017年の8月に代表に就任。どうもタイミング的にきな臭いのですが、どうやら影の経営者の存在が見え隠れするようです。創業者の大地則幸は既にいません。さらに大地則幸の影の経営者が佐藤太治といわれています。初めから倒産すると分かって仕組んだと思われても仕方のないスキームですよね。

「かぼちゃの馬車」スマートライフの裏側
https://facta.co.jp/article/201603009.html

社長の大地則幸氏は「レオパレス」の創業家が08年に新たに立ち上げたMDI(東京・銀座)の出身で「若いがなかなかのやり手」(取引先)というが、関係者は「実質的な経営者は別人だが、事情があって表に出られない」と打ち明ける。そのわけありの人物は佐藤太治氏いう。

佐藤氏はバブル期に「ライオンズ石油」社長として格安ガソリンやカリフォルニア米の自主輸入を手掛け、お上に楯突く経営者と持て囃されたこともある。その後、1993年に「ビデオ安売王」というビデオショップチェーンを創業し、瞬く間にフランチャイズを全国1千店に広げたが、95年に風営法違反(禁止区域営業)容疑で佐藤氏自身が富山県警に逮捕された。その翌年、失速した安売王の運営会社の「日本ビデオ販売」を「計画倒産させた」(アダルト業界大手)と、裏街道で騒がれたツワモノだ。

スルガ銀行もグルなのか?

シェアハウス一棟建てるにも1億かかるわけですが、そのお金を貸しているのがスルガ銀行です。ココも非常に胡散臭い事実がボロボロと出てきています。例えば年収の水増しや源泉徴収票のコピーや改竄です。スルガ銀行は元本も確認せずに年収400万の会社員に億の金を融資していたことになります。

シェアハウス投資で賃料不払いが相次ぐ問題で、オーナーが銀行で融資を受ける際の源泉徴収票のコピーが改ざんされた例などがあることがわかった。預金額の改ざんはすでに確認されている。預金に加え、年収も多く見せて、多額の融資を引き出しやすくしたとみられる。 シェアハウス投資は、不動産業者らが長期の賃料保証と引き換えに、シェアハウスを割高な価格で販売。会社員らがオーナーになったが、賃料不払いのトラブルが続出している。多くが地方銀行のスルガ銀行から1棟で1億円超の融資を受けた。

朝日新聞の取材では、通帳コピーの改ざんによる預金水増しに加え、源泉徴収票のコピーなどの改ざんで年収も水増しした例もあることが、オーナーの証言や書類などでわかった。 あるオーナーの30代男性は最近、融資審査で使われた資料を入手したところ、源泉徴収票と給与明細の写しが改ざんされていたことが初めてわかったという。実際には400万円台の年収が900万円台になっていた。原本は融資時に仲介業者に渡し、銀行との間で確認した覚えはないという。
朝日新聞デジタル

このスルガ銀行については担当者がフリーローンの契約を条件にするなど契約の内容も怪しいものとなっています。

シェアハウス投資で賃料不払いが続出している問題で、複数のオーナーが、物件購入資金を融資するスルガ銀行(静岡県沼津市)の行員から高金利の「フリーローン」の同時契約を求められたと証言した。「『融資の条件』と迫られた」と話している。シェアハウス向け融資の多くはスルガ銀が行っている。

同行は融資実態を調べており、しばらくは事実上の返済猶予をする形となっているようです。

返済が難しくなっている。こうした事態を受け、多くのオーナーに融資するスルガ銀は先週末、実態調査を開始。オーナーにアンケート用紙を発送した。 その中で、調査期間中は「延滞などが生じても法的手段をとらない」とオーナーらに伝えた。27日には、オーナーらがスルガ銀の横浜東口支店(横浜市西区)を訪れて支店長に会い、3月から約80人分の借金返済を一時停止すると通知した。

オーナーに同行した弁護士によると、スルガ銀側は「当面は(物件や給与などの)差し押さえなどはしない。個別に話し合って解決したい」などと答えたという。

今後のシナリオを予測してみましょう

今回は問題の発端となったスマートデイズと無理なローンを組ませたスルガ銀行への責任追求もあると思われますよね。被害弁護団なども作られているようですが、近いうちにスマートデイズは確実に倒産をするでしょう。毎月億の赤字ですから。スマートデイズから資金を回収することはできないと思います。

一方でスルガ銀行については粛々と「不動産を格安査定で回収、不足分を返済要求」してくるものと思われます。任意売却で安値でボンボン売られていきますよね。ただオーナーは1000人近くいると言われていますし、スルガ銀行については今回の案件以外にもフルローンを組ませているケースが大量にあると思われます。これが地方銀行定番のスキームだとすると被害者の数は膨大になりますし、省庁や国が動くのも時間の問題なのではないでしょうか。特捜部が動くかもわからないですよね。

弁護士は「詐欺罪での立件は難しい」という判断のようです。

ですから銀行との戦いは国を巻き込まないと相当厳しいものと思われますよね。その間に賃料が支払われないオーナーは自己破産になってしまいますので、できるだけ長い間銀行へのローンの支払を止めてもらうことに尽力するべきでしょう。幸いスルガ銀行も協力姿勢ですからね。但し契約を無効にしたりローンを無効にするというのは難しいということです。

オーナーは自己破産を回避できる?

今回のターゲットになっているのは属性のいい公務員・一流企業勤務・自営業者は独立医などだそうです。ですから今回のシェアハウス投資で自己破産になった場合は、相当の資産も失うことになりかねませんよね。簡単には自己破産できないと思います。物件を売るとしても築2年1億の物件でも5千万くらいになってしまうようです。

怪しい不動産コンサルタントは物件を残したまま自己破産できるなどと都合の良いことを言っていますが、なかなか難しいスキームですよね。騙されないように注意して下さい。親戚や第三者を介して物件を不当に売買すると自己破産でも免責が受けられない事態にもなりかねません。債務整理には個人再生手続きなどもありますが、投資目的の不動産は難しいのが現状です。

小規模個人再生・給与所得者等再生でも個人再生における免除率は最大90%です。債権者は容易には抵当を外さないものですが可能性としては今回のケースでは銀行の故意で行ったオーバーローンであるため、合意の方向に持っていける可能性もありますので弁護士などに相談してみる価値はあると思います。

今回は給料所得の多いオーナーがターゲットですから自己破産をしても退職金の1部も取られますので、できるだけ自己破産を回避するプランで弁護士と検討してみて下さい。怪しい不動産コンサルタントにお金を払うことがないように注意しましょう。弁護士は当サイトからでも相談無料で全国行っています。

物件は時間が経てば劣化して資産価値も減っていきますので、今回の事態終息を見守りつつできるだけ決断は早めにした方がよろしいかと思います。

■レオパレスのフルローン問題もクローズアップされていますよね。

レオパレス21のサブリース契約で破産する大家が急増?赤字に陥ったアパート経営の逃げ道は


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