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住宅ローンの任意整理

①住宅ローンで多重債務

住宅ローンの債務者は自らの収入の中から住宅ローンを返済していくことになるが、不況・リストラに よって債権者の収入が減少したり、ゆとり返済の期間が満了して返済額が増加したり事情がかわることによって住宅ローンの約定返済を継続することが困難になることも少なくありません。 住宅ローンの返済が滞った場合には金融機関は住宅に設定した抵当権を実行し住宅の売却代金から住宅ローンの返済を受けることになります。 そうなると債務者はせっかく手に入れた住宅を手放さなくてはなりませんよね。 ですから何とか住宅を確保しようとして住宅ローンの返済を無理に行い、足りなくなった生活費をサラ金やカード会社からの借り入れで補填することにより多重債務に陥ってしまう というケースが多くなるそうです。

②個人再生はどうなのか?

住宅ローンを抱えている多重債務者の中には個人再生(住宅資金貸付債権に関する特則)を強く希望する人も少なくありません。 住宅資金貸付債権に関する特則は要件が厳格に定められている上、要件を満たしてこの特則を利用できたとしても住宅ローンの利息・損害金が減免されることはなく、 この特則を利用した場合には途中での方針転換は許されないという法律上の制約もあります。

③住宅ローンの任意整理

住宅ローン自体について任意整理をする方法を考えてみます。 債務者側が住宅ローンの債権者である金融機関等と話し合い住宅ローンの返済方法を緩和・変更して貰う方法です。 最近では住宅金融公庫でも不況やリストラで収入が減少した場合には返済方法の変更について相談に応じています。

例えば以下のような措置です。
①返済期間を延長することにより返済額を減額
②既発生の延滞分を将来にわたって分割支払いすることにより解消
③一定期間にわたって返済額を減額
④ボーナス返済を変更
⑤これらを組み合わせる

まず相談者側で金融機関や住宅金融公庫の窓口に相談してみる必要がありますが、住宅ローンの返済方法の変更に関しては一定の審査基準があるので 金融機関がその要件を満たさないとして相談者の要望が拒否されることも少なくありません。

また既に相当期間にわたって住宅ローンの延滞が発生している場合には金融機関としても期限の利益喪失の内容証明を送付して一括返済の要求をしてくる のが通常です。このような場合には金融機関が抵当権の実行による住宅ローンの一括回収を望んでいれば金融機関との間で返済方法の緩和や変更の合意は 成立することはありませんので結局債務者としては競売手続きにより住宅を手放さざるを得ないことになる。 実際に期限の利益が喪失した後に弁護士が受任しても任意整理の方法だけでは抵当権の実行を思い止まるケースは少ないようです。

④住宅ローンを対象外に

住宅ローンを抱えている多重債務者の中には高利のサラ金やカード会社からの借り入れさえ任意整理してくれたら住宅ローンは十分に支払えると申し出る人は多いです。 ですが早期に住宅を処分した方が究極的には相談者にとって有利であるケースも多い。 従って住宅ローンを対象外とする任意整理の採否を判断する際には債務者の収入から住宅ローンと必要生活費を控除したとしても本当に債務整理の 弁済資源が捻出できるかという点については十分チェックを行う必要があります。



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