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レオパレス21などのサブリース契約で家賃保証を信じてアパートを建ててしまった大家さん最近多いですよね。結果的に借金を返済する金額を家賃で賄えずに赤字を垂れ流す状態になっているそうです。そこには素人が落ち入れやすい罠、ロジックがありそうです。今回はレオパレス21のサブリース契約で破産する大家が急増？返済金が家賃収入を上回り赤字についてまとめたいと思います。
こちらはレオパレス21のサブリース契約をめぐって昨年11月以降、100人規模の集団訴訟の内容になります。
レオパレス21のサブリース契約をめぐって昨年11月以降、数十人～129人規模の集団訴訟が相次いで起こされている。 「損しないビジネス」「相続税対策」といった甘い言葉に乗ったものの、家賃の減額を半ば強制されるなど、トラブルになっているのだ。その裏には業者だけでなく銀行との結託も見えてきた。今年2月には、愛知県の男性がレオパレス21を相手取り、訴訟を起こした。
訴状によると、05年にレオパレス21とサブリース契約を結んだ際、30年間は賃料が減少しないとの説明があったのにリーマンショックによる経営悪化を理由に、10年未満で家賃を減額されたというのだ。同じように10年未満で減額されたオーナー約50人が代理人弁護士を通じて、レオパレス側に9月上旬、家賃増額を請求する内容証明郵便を発送。
うち2人は9月7日に提訴、残りも返還請求訴訟に踏み切る予定という。レオパレス21の一部オーナーによって14年に設立された「LPオーナー会」の前田和彦代表はこう言う。 「11年以降、レオパレス側に減額されたオーナーは全国で推定1万人以上います。これから集団訴訟が次々と全国で起こる可能性があります」
国民生活センターには、業者とサブリース契約を結んでアパート経営を始め、首が回らなくなった家主からの相談が相次いでいる。山陽地方に住む70代の女性Cさんは00年に不動産管理会社からしつこい営業をかけられ、アパート経営を始めた。銀行から借金をして購入したアパートは徐々に空室が目立つようになり、入居者は8部屋中3部屋まで減った。
当初の契約は30年間の家賃保証があったが、契約更新の際、担当者から一方的に賃料を下げると言われた。さらに10年後のリフォームにかかる費用負担の説明が一切なかった。最終的に銀行への返済金が家賃収入を上回り赤字になった。国民生活センターには、▽しつこい勧誘▽リスクを明示する重要事項の説明がない▽相続税など節税対策と思って契約したが、契約更新の際、不利な条件がつきつけられた──という相談が並ぶ。https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20170920-00000013-sasahi-soci
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家賃保証という罠
新築状態のアパートは誰しも住みたいと思いますが、5-6年も経つと建物も劣化していきます。田んぼの真中に建てたような地方のロケーションが多いと想像しますが、場所が悪い所だと、空室も目立つようになってくるのではないでしょうか。特に地方は中古の一軒家が余っていますから売買も賃貸も安いですからね。当然劣化してきたアパートなどは賃料を下げないと借り手がいないでしょうし。
レオパレス21の契約でも当初の家賃保証は家賃も決まっていて部屋も埋まると想定しての銀行からの多額のローンですから、数年はうまくいくのではないでしょうか。問題は5-6年経ったあたりでしょうね。空室が出始めるとレオパレス側も家賃保証などやっていられない状況になりますから、契約更新を機に家賃を大幅に下げて下さいと言ってくるわけですが、大概の大家さんはそれでは毎月の借金が支払えないような金額になるわけですから当然反対します。ですがそうなると「契約更新しませんがよろしいですね？」とこうなります。これでは辞めるも続けるにも地獄の状態です。
■スマートデイズのシェアハウス投資も最近問題になっているようです。
ガイアの夜明けで社長と被害者を取材
テレビ東京の番組「ガイアの夜明け」でレオパレス社長にかなり突っ込んだ取材があったようです。これで世間に周知されたのではないでしょうか？”レオパレス銀座”確かにアパート密集してますよね。コンビニFCのドミナント戦略を彷彿とさせます。つまり入居率が下がることは予め分かりますが敢えて密集し建築していたのであれば、アパートを建てさせてレオパレス側は理由をつけて逃げる（解約）方がメリットがあるということでしょう。
【レオパレス21】詐欺師確定のお知らせ。
テレ東は頑張ったな。借金作らせてアパート経営させ、全国にレオパレス被害者が続出。【ガイアの夜明け】取材班が社長に突撃。脅迫なんかしてませんよ、と言質を取った上で動かぬ証拠を突き出す。社長は顔面蒼白。この会社終了が決定しましたw pic.twitter.com/nw3oWcdLb4— KissyKapri_love (@KissyKapri_love) 2017年12月26日
自社物件400棟処分の真相とは？
レオパレスの自社物件600棟のうちの400棟を処分となると相当懐事情も厳しいのではないかと想像します。自社物件でさえ収益性が悪化していますので、賃貸市場の低迷とレオパレスブランドの失墜、裁判などで負ける可能性があるというのもあるのでしょうね。既に逃げに入ったのかもしれません。
不動産屋と銀行は損しない仕組み
アパートを作らせた時点で不動産は多額の手数料を銀行からもらっていますし、アパートの管理収入もあります。ですから賃貸経営に関しては赤字にならなければ問題ないという程度でしょう。銀行も長期ローンで儲かるわけですから、大家さんだけリスクを背負わされている状況になっていますよね契約上は特に。
ですが契約では長期的に家賃保証でバックアップしてくれるものと信じていて、空室リスクや家賃が大幅に下るリスクなどは想定していないのでしょうね。さらにこのアパート経営は高齢者いわゆる地主さんが多いので、相続税対策でのアプローチに弱いというのがありますよね。でも結果的に赤字が垂れ流されて建物を手放さなくなってしまったら相続などを考える状況ではなくなってしまいます。
法的にどのような判決が出るのか？
「11年以降、レオパレス側に減額されたオーナーは全国で推定1万人以上います。これから集団訴訟が次々と全国で起こる可能性があります」 1万人いるというのは相当な金額であると想像できます。新築ですと建築費は1億2千万円になるらしいですよね。訴訟の成り行きを見守って、自身でも訴訟団に参加することも検討してみましょう。
この集団訴訟でどのような判決が出るのか、これでレオパレス側敗訴になったら経営を揺るがす大問題になりそうです。実はこのようなアパート経営以外にも投資目的で銀行と不動産がグルになって表面利回りだけで優良物件と誤認させて素人に一棟買いをさせるようなビジネスは結構あります。これを騙す目的で契約させたと裁判所で認めさせるには相当な根拠とロジックが必要ですし弁護士の腕も必要でしょう。勝てば30年分の満額の家賃保証分のお金が払われる可能性もあります。
赤字垂れ流しの解決法はあるのか？
これは簡単に自己破産すればいいという問題でも無さそうですよね。後世に残したい大事な土地なのかもしれませんしね。ただ1億2千万円の借金を残してご本人が亡くなった場合、相続されるご家族は借金なんか返せませんから当然相続放棄することになりませんか？結局、建物は失うことになりそうです。
現在毎月赤字でも何とか空室を埋めたいと思っているならば、思い切ってレオパレスの契約は終了して、独自にアパート経営されてみては？と思います。管理手数料が契約家賃の10％（通常5%）かかっていますよね。レオパレスの契約を切れば管理費分のコストは確実に浮きますから同じ家賃でもお金が残りますよね。レオパレスは有名で敷礼0でも知られていますが、保証会社、清掃費、共益費、鍵交換、火災保険など賃貸ですとお金かかります。今そういう口コミも浸透してあまりいい看板イメージもなくなっています。銀行に関してはリスケなど減額や利息の相談などもすることになると思いますしね自己破産されるよりマシでしょう。
レアケースですが企業や大学や老人ホームに一括で借りてもらったり、いろいろと可能性はありますので。シェアハウスなど今はフレキシブルに住居を選べるライフスタイルも主流になっていますので、地元の堅実な不動産コンサルタントに相談することをおすすめします。レオパレスとの中途解約なども視野に、訴訟問題もにらめつつ。訴訟はかなり長い年月掛かるでしょうからねその前に倒れてしまっては元も子もないですが。
債務整理をするのも1つの選択肢
自己破産だけではなく債務整理は任意整理や個人再生という手続きがあります。家賃収入がおもわしくなく、補填するために他の借金が数百万できてしまったという人は、債務整理の選択肢を検討されてみてはいかがでしょうか。督促電話も止めることができますし弁護士や司法書士に窓口になってもらい借金を減額する和解交渉をしてもらいましょう。将来的な利息もゼロにできますのでデメリットはないです。
ただ今回のリース契約において債務整理を適用するのは難しいですし、個人再生での住宅ローン特則も投資目的に該当する不動産は適用されません。債務整理で今回の赤字を抜本的に解決できるものではありませんが、生活に窮してもなお赤字経営を続けている人の救済にはなり得ると思います。特に有利子負債は滞ると雪だるま式に借金が増えてしまいますからね。
債務整理の弁護士は当サイトでもご紹介していますが、リース契約などの相談はできないと思います（事件になるので基本有料）債務整理の相談は無料でできます。
