家賃滞納ロックアウト!勝手に鍵を変えられた場合の対処法

ロックアウトで追い出された男性

家賃滞納で勝手に鍵を変えられ荷物も倉庫に運び出されてしまうことがあります。最近では違法と言われておりココまで強硬に出る管理会社も少ないとは思いますが、はやり安心はできませんよね。いざこういうことになったらどうしましょうか?家賃を支払うことができなければホームレス状態ですよね。

賃貸契約書に書かれている内容よりも有効な賃貸における原則ルールがキチンとありますので安心してください。とはいえロックアウトされなくても裁判になり分割で支払わされることには変わりがないのです。リスクや制限が大きいですからくれぐれも夜逃げなどは考えないようにしてください。

今回は『家賃滞納ロックアウト!勝手に鍵を変えられた場合の対処法』についてまとめたいと思います。

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東京ミネルヴァ法律事務所】東京都港区新橋2-12-17 新橋I-Nビル9階 代表弁護士:川島 浩 東京弁護士会(登録番号43058)

契約違反による契約解除

何らかの事情で収入が無くなったために、家賃を支払えなくなることがあります。そんな時に、貸主の中には部屋の鍵を変えるなどの「ロックアウト」をして、強制的に退去させようとする人がいます。

部屋を借りるということは貸主と借主における契約であり、一方の契約当事者に契約違反があれば、相手方は違反の是正を催告した上で契約を解除することができます。

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信頼関係の破壊

ただし、賃貸借契約のような継続的な契約を前提にしている場合は、滞納という債務不履行があったとしても、すぐに解除するということはできません。継続的契約については契約当事者間における「信頼関係」を基本としており、当事者間の信頼関係が破壊された時に初めて契約解除が認められます。これを「信頼関係破壊の法理」と呼んでいます。

判例でも、『およそ、賃貸借は当事者相互の信頼関係を基礎とする継続的契約であるから、賃貸借の継続中に当事者の一方にその信頼関係を裏切つて、賃貸借関係の継続を著しく困難ならしめるような不信行為のあつた場合には、相手方は賃貸借を将来に向つて解除することができる』とされています。

住居というのは人が生きていく上で最低限必要なものであり、その居住する権利を一方的に奪ったり、権利の濫用によって侵害したりすることはできないというのが裁判所の判示です。

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信頼関係の破壊の目安

借主が無断で何ヶ月滞納すれば契約が解除できるというような、期間に対する法律の規定はありません。一般的に、滞納による信頼関係の破綻の判断基準(判例)としては、3ヶ月以上が目安となっています。ただし、あくまでも目安であって、不履行の要因次第では3ヶ月の滞納でも認められないケースがあります。

無催告解除特約の効力

賃貸借契約書に、「家賃を滞納した場合は、即時に契約は解除される」とか、「賃料の支払いを2ヶ月怠った時は、賃貸人は催告なく契約を解除できる」などの「無催告解除特約」を付帯されていることがあります。しかし、このような条件の付された賃貸借契約書に借主がサインをしたとしても、信頼関係が基本であることに変わりはありません。

ロックアウトへの対処

借主が家賃を滞納したからといって、貸主がロックアウトなどをして強制的に借主を退去させることはできません。裁判所からの退去命令を得ない限り、貸主に何らの権限もありません。このことは、個人が法律によらずに勝手に法的行為を行う「自力救済禁止の原則」に反するからです。

仮に、貸主が借主の許可を得ずにマスターキーで部屋の中に入ったり、鍵を変えたりしたら「住居侵入罪」になり、部屋から出ていくように求めているのに部屋に居座ると「不退去罪」、大声をあげる、脅かすことを言う場合は「脅迫罪」や「強要罪」、部屋の中のものを運び出したり、壊したりしたら「器物損壊罪」、借主を無理やり追い出そうとしたら「暴行罪」や「傷害罪」を問われます。

貸主からロックアウトのような行為を受けたら、即刻中止するように要求し、やめない場合は弁護士に相談して法的な処置を採ってもらいます。また、上記のような犯罪行為があった時は警察に通報すべきです。

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裁判による退去命令

借主が3ヶ月以上家賃を滞納し、催告をしても支払わないと、貸主は裁判を起こすようになります。そこで、借主が滞納分を支払う意思を示せば通常、裁判所は和解を勧めます。ただ、過去の経緯から、和解調書の中に再度家賃を滞納した場合は、契約の解除とともに部屋を明渡すという項目が入れられるため、二度と滞納はできません。

ちなみに、自己破産や個人再生をすれば、滞納家賃の免除や減額ができますが、貸主からの立ち退き請求に対抗することはできません。家賃が支払えない場合は貸主に相談の上、速やかに引越しの手配をした方が賢明です。

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