「住宅ローン特則とは?」 個人再生による借金解決方法!

個人再生でマンションを守りたい主婦

借金地獄でも住宅を何とか残したい!と思う人は多いと思います。それがネックで債務整理を躊躇しているのは勿体無いです。というのは個人再生で「住宅ローン特則」を使えば住宅を守ることができるからです。個人再生は借金が1/5になりますし利息も無くなりますしね。

お悩み人
何とか住宅だけは残したいのよね。

詳しい人
個人再生一択ですね!まずは借金減額診断で完済できる金額に毎月収まるのかチェックしてみましょう。

今回は『「住宅ローン特則とは?」 個人再生による借金解決方法!』についてまとめたいと思います。

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東京ミネルヴァ法律事務所】東京都港区新橋2-12-17 新橋I-Nビル9階 代表弁護士:川島 浩 東京弁護士会(登録番号43058)

個人再生のメリットは住宅ローン特則

借金の返済が不能になったことで、裁判所に「個人再生」を申込む人がいます。個人再生というのは簡単に言うと、借金の総額を5分の1に減額してもらい、減額された借金を原則として3年間で返済する債務整理のことです。

ただ、個人再生を申請すると、住宅ローンの残高がある場合は住宅ローンの債権者によって自宅を差押えられるため、自宅を手放さなくてはなりません。しかしながら、個人再生には「住宅資金貸付債権に関する特則(住宅ローン特則)」という制度があり、住宅ローンを個人再生から除外してもらうことができます。つまり、そのまま自宅に住み続けることができます。個人再生の制度はもともと、住宅ローンの返済に苦しむ債務者の救済でもあります。

個人再生には「債権者平等の原則」があり、特定の債権者だけが債務の返済を受けることは認められていません。ただ、債務者の経済的再建を支援するため、特例として住宅ローンの除外を認めたのが住宅ローン特則です。なお、住宅ローンの債権者はローンの返済が不能になれば個人再生の有無に関わりなく、担保である住宅を売却して債務を回収できる権利(別除権)を保有していますが、住宅ローン特則の効力は別除権に優先されます。

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住宅ローンの減額は無し

住宅ローンが個人再生から除外されるため当然、住宅ローン残高に対する減額はなく、今まで通りの返済を続けなければなりません。従って、減額された借金に住宅ローンを足した金額を返済できるだけの収入が債務者に無いと、住宅ローン特則は利用できません。

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住宅ローン特則を利用できる条件

住宅ローン特則を利用するには、以下の条件を満たすことが必要です。

住宅ローン特則を利用できるのは、債務者本人の居住用住宅だけです。居住用であっても2棟目は認められません。また、貸出や投資のための住宅に対するローンの場合は特則を利用できません。なお、単身赴任などで本人が居住していなくても、家族が居住している場合は特則を利用できます。

住宅ローンを借入れている場合、返済の滞納を続けると保証会社による代位弁済(残債の一括返済)が行われます。ただ、代位弁済から6ヶ月以内であれば、住宅ローン特則の適用によって保証会社の代位弁済が無効になります。これを住宅ローンの「巻き戻し」と言い、住宅ローンが復活します。しかしながら、代位弁済から6ヶ月が過ぎると、住宅ローン特則が利用できなくなります。

清算価値保障の原則

住宅ローンの残高次第では、住宅ローン特則の利用で問題の生じることがあります。それは、「アンダーローン」の状態にある場合であり、所有している住宅の価値(時価)が住宅ローンの残高より大きい時です。例えば、住宅の価値が1,500万円で、住宅ローンの残高が1,200万円の状態をアンダーローンと言います。

住宅の立地条件が良い、土地が高騰しているなど、年数が経っても住宅の価値が下がらないことで、住宅ローンの残高より住宅の価値の方が大きくなっていることがあります。

アンダーローンの場合に住宅ローン特則で問題が生じる理由は、「清算価値保障の原則」に抵触するからです。個人再生によって新たに返済義務とされた債務総額は、債務者の所有する財産より高額でなければなりません。そうでなければ、債権者は個人再生を拒否して、財産を差押えて換価した方が有利になるからです。また、債務者も財産があるのに債務を返済しないという、公序良俗に反することになります。

従って、前記のアンダーローンにある場合は、住宅ローンと住宅の価値の差額300万円(1,500万円-1,200万円)を債務総額に加算して債権者に返済しなければなりません。これが、清算価値保障の原則です。

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