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任意売却とは?競売と異なり購入者が新たな住宅ローンを組める


任意売却とは?

任意売却とは、抵当権が付いた住宅ローンの返済が出来なくなった時に、担保権を行使して金融機関が競売に掛ける前に債権者・債務者・購入者の3者合意により競売を経ず売却を行い抵当権を抜くことを指します。住宅ローン金利は本来低いものですが、20年~35年という長期間に渡る返済期間中に失業や減給により住宅ローン返済が滞ることがあり得ます。競売により金融機関が売却しても残債額全てを完済出来ないことが多いので、不動産業者を仲介人として高く買い取りしてもらえる相手を探すわけです。

金融機関にとっても抵当権を行使して競売に掛けると手間と時間が多く掛かり、回収額が低いために競売後にさらなる差し押さえまで行う必要があり、面倒極まりないと考えても不思議ではありません。任意売却に応じない金融機関も一部ではありますが、住宅ローン返済が不可能になりそうな時点で任意売却を行えば、借金返済額を圧縮可能です。

任意売却が競売よりも高く売れる理由とは

任意売却は、不動産業者にとって売れなければ仲介手数料が入らないために真剣に売却相手を探してくれます。売り主である債務者と債権者である抵当権設定している金融機関は、ある程度の期間内に売れることを期待しているので、値引き交渉にも応じてもらいやすいです。値引き交渉出来るにも関わらず競売よりも高く売れる最大の理由は、飼い主が新たに住宅ローンを組んで購入出来る点にあります。

競売に掛けられた場合には、落札者は期限内に現金一括払いをしなければならないので、キャッシュで購入出来る人以外入札に入りません。また、住んでいる人と立ち退き交渉をしなければならないので、誰もが即座に退去をしてもらえるとは限らず、競売物件の落札に慣れた人しか入札しないため、転売時に利益が出やすい低価格で限られた人しか入札しないわけです。競る相手が少ないからこそ余程の人気物件でも無い限り、任意売却を行った方が価格が高くなります。

金融機関との関係が既に破綻していると任意売却出来ない

競売手続きに入ってしまってから任意売却をしようとしても、金融機関が応じてくれなければ任意売却出来ません。金融機関にとっては会計年度内に不良債権化している住宅ローンを処理して損失処理しなければ、税金額が高いままになってしまいます。このため、住宅ローンの返済が不可能となりそうだと判明した時点ですぐに、金融機関へ住宅ローンの返済相談を行ってから再スケジュールまたは任意売却のどちらかで解決できないかと模索する必要があるわけです。

金融機関が既に抵当権を行使して競売に掛けると決めてしまっている場合には、任意売却相手を一緒に金融機関へ連れて行かない限りは抵当権行使を中断してもらえる可能性が低くなります。競売の入札が始まってしまうと、取り下げが行われない限りは応札者がいた場合に落札されてしまうので、せっかく見つけた任意売却相手が逃げてしまうでしょう。

任意売却出来る期間を金融機関と交渉して決めておく

住宅ローンは無担保カードローンと比較して遥かに低金利な年率数%という低利融資となるため、住宅ローン支払い年数が全支払期間の過半数に達していない限り競売しても残債額全てを回収出来るとは限りません。任意売却を行えば金融機関としても競売を行うよりも手間を掛けずに回収額を最大化出来ます。

しかし、いつまでも抵当権を行使せずに住宅ローン処理が遅れると、金融機関側の損失が増えてしまうので任意売却出来る期間は長くても半年程度と考えて早急に仲介不動産業者と売却先を探さなければならないでしょう。金融機関にとっては、任意売却しても良いという期間を最初から決めてくれるならば、任意売却を許可するという決定を行う傾向が強いです。




 

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